DEVALORISATION de nos propriétés

Pourquoi nos biens immobiliers situés dans le PPR sont-ils dévalorisés par cet arrêté ?

Les servitudes instituées par cet arrêté seront retranscrites ou annexées dans tous les actes notariés à compter du 8 septembre 2016.

La loi fait obligation au vendeur et à son notaire de communiquer toutes les informations sur le bien vendu :

• D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble.
  
• Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.
  
• Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes.
  
  Entre autres, les documents d'urbanismes sont obligatoires:
  Sont considérés comme des documents d’urbanisme :
  - le schéma de cohérence territoriale,
  - le plan local d’urbanisme,
  - la carte communale,
  - les plans de prévention des risques (naturels et technologiques),
  - les plans de sauvegarde et de mise en valeur,
  - les chartes des parcs naturels régionaux, etc...
  
  Ces documents contiennent :
  - des servitudes d'urbanisme (c’est-à-dire des règles limitant le droit de construire sur un terrain),
  - les emplacements réservés
  - ainsi que la mention de toutes les autres règles venant restreindre le droit d’utiliser le sol.
  
  Sur la base de ces documents essentiels à la préparation de tous les actes de ventes et de tout projet immobilier, le notaire renseignera utilement le propriétaire ou futur propriétaire quant aux obligations et aux possibilités relatives aux règles d’urbanisme .
  
  Pour ce qui nous concerne :
  

Détail des servitudes créées par l’arrêté, suivies de 

 leurs analyses et des commentaires sur leurs inadéquations avec la réalité du terrain

 

-          l’interdiction de toute installation de géothermie et de pompe à chaleur ;

Le forage de reconnaissance, réalisé au clos des Pottières, situé à 550 mètres du captage, a démontré que l’aquifère est recouverte par une couche de matériaux à forte teneur argileuse d’environ 40 mètres d’épaisseur. Cette protection conséquente permet les installations de géothermie de surface : passives (puits provençaux) ou actives (champs captant couplés à des pompes à chaleur).  

D’autant que cette interdiction est contraire aux économies d’énergie et aux orientations de la COP21. 

Seule l’utilisation de l’eau de l’aquifère du captage peut être interdite.

-          l’interdiction de l’ouverture de tous types d’excavations à ciel ouvert ;

-          l’interdiction de création de nouvelle voie de circulation,

Ces deux dispositions obèrent tout aménagement futur, comme la construction de nouvelles habitations, de piscines enterrées, l’extension des habitations existantes, les installations de confort, les installations répondant à la protection de l’environnement comme les citernes, les bassins régulateurs des eaux pluviales, etc.   

Elles sont trop restrictives et grèvent lourdement les patrimoines fonciers des propriétaires du PPR.

Sont réglementés et soumis à l’avis du préfet :

-          l’établissement de toute nouvelle construction superficielle,

En début d’arrêté, est visé à alinéa 16 : l’avis de M. Cuche, hydrogéologue agréé en matière d’hygiène publique dans le département de l’Ardèche, dans son rapport daté du 03 septembre 2013.

Or, ce rapport stipule :

o        à la page 9 « Sur l’ensemble du périmètre seront interdits – Les constructions nouvelles de toute nature, à l’exception des maisons individuelles en projet (voir ci-dessous) ».

o        à la page 10 « Habitations futures * le projet de construction de quatre à cinq maisons d’habitations unifamiliales dans la partie haute des parcelles 86, 87, 88, 89 est maintenu avec un assainissement autonome réalisé après une étude géologique ».

Lors de l’enquête, des observations ont été portées sur ce traitement discriminatoire des propriétaires, d’autant plus que près d’une dizaine de parcelles, sur l’ensemble du périmètre, restent constructibles avec des possibilités de se raccorder à un collecteur collectif d’assainissement des eaux usées.     

D’autre part cette interdiction, qui nous semble non fondée, est en contradiction avec les orientations du SCoT du Grand Rovaltain, auquel St Georges les Bains est rattaché, qui préconise la densification des constructions et la suppression des dents creuses.

-          la rénovation, la reconstruction à l’identique en cas de sinistre, les extensions de confort (sanitaire, garage, véranda, terrasse), le changement de destination des habitations et infrastructures existantes restent compatibles avec l’enjeu de protection des eaux souterraines. 

Cette disposition rend problématique tout projet de travaux, par des procédures administratives lourdes nécessitant probablement, pour y pallier, de faire appel à un maître d’œuvre, voire à un juriste pour les surmonter « … restent compatibles avec l’enjeu de protection des eaux souterraines. ». Cela a un coût et l’aboutissement est aléatoire, puisque les critères, les limites et les règles qui seront retenus par le Préfet ne sont pas portés à la connaissance du public.

Elle crée de facto des incertitudes sur la valeur des biens et par conséquence les dévalorise.  

Sont réglementés :

-          les dispositifs d’assainissement non collectif existants (conformément à l’arrêté ministériel du 27 avril 2012, le P.P.R. étant considéré comme zone à enjeux sanitaires) :

Lors de l’enquête publique des observations tant orales, qu’écrites ont été exprimées par les riverains du chemin du Noyer Nord concernant le fonctionnement peu performant des ANC sur des terrains ou l’infiltration des eaux n’est pas évidente. Ils ont rappelé que :

o        le schéma d’assainissement collectif de 2012 projette la construction d’un collecteur chemin du Noyer Nord.

o        la délibération du PLU de 2012 « Sur les observations dont la prise en compte est obligatoire   3) *Les zones ouvertes à l’urbanisation sont desservies par le réseau collectif ou le seront à court terme. ».

Un réseau d’assainissement collectif aurait dû être construit en préalable, et avant d’accorder les permis de construire sur les parcelles n° 87, 88 et 89.

A défaut de la construction de ce collecteur à court terme, voire même, à moyen terme et comme le collectif l’a demandé dans son courrier du 6 février 2016, et comme le prévoit par ailleurs l’« Article 9 – Indemnités ». Les mises en conformité des ANC doivent être considérées comme : « Les aménagements et indemnisations nécessaires à la mise en place des périmètres de protection ».

Obtenir ces indemnités, ce n’est pas gagné, comme le démontre la non-réponse à notre courrier du 6 février.

Si nous ne réagissons pas, toutes les servitudes soulignées dans le texte ci-dessus, feront partie au 8 septembre 2016 des actes de ventes à venir.

D'où l'importance d'agir ensemble pour démontrer leurs inadéquations avec la réalité du terrain, dans les délais administratifs impartis, pour obtenir des " aménagements ".

C'est l'objectif que nous nous sommes fixés à l'association PRESLES07.

Pour suivre nos actions et les résultats, il suffit d'adhérer gratuitement par demande à l'adresse :

presles07@gmail.com